اجاره، مزارعه، مساقات، مضاربه، جعاله، شرکت، ودیعه، عاريه، قرض، قمار و گروبندی و وکالت (مواد ٤٦٦ تا ٦٨٣)

عقد اجاره یکی از رایج‌ترین عقود معوض و تملیکی است که به موجب آن، مستأجر مالک منافع عین مستأجره برای مدت معینی می‌شود. بر خلاف بیع که تملیک عین است، اجاره تملیک منفعت به شمار می‌آید. مطابق ماده ۴۷۲ قانون مدنی، یکی از شروط اساسی صحت این عقد آن است که عین مستأجره باید معلوم و معین باشد؛ بنابراین اجاره مال مجهول یا مردد (مثلاً یکی از دو خانه بدون تعیین دقیق) باطل است.

در این عقد، مستأجر نسبت به مال مورد اجاره در حکم امین است. این بدین معناست که ید او امانی بوده و تنها در صورت ارتکاب تقصیر، اعم از تعدی یا تفریط، مسئول تلف یا نقصان مال خواهد بود. نکته حائز اهمیت این است که تسلیم عین مستأجره باعث انتقال ضمان معاوضی به مستأجر نمی‌گردد و در صورت تلف مال بدون تقصیر وی، موجر مسئول است.

از منظر لزوم، اجاره عقدی لازم است و قبض در آن شرط صحت نیست. همچنین موجر باید مالک منفعت مال باشد تا قرارداد صحیح واقع شود؛ لذا اگر کسی فقط مالک عین باشد اما حق انتفاع آن را قبلاً به دیگری واگذار کرده باشد، اجاره دادن مجدد آن توسط وی فضولی محسوب می‌گردد.

انقضای مدت در عقد اجاره، اصلی‌ترین دلیل پایان رابطه حقوقی است. با پایان یافتن مدت، اگر مستأجر بدون اذن موجر به تصرف ادامه دهد، در حکم غاصب بوده و ضامن عین و منافع است. اما انحلال اجاره ممکن است پیش از پایان مدت و به صورت انفساخ (قهری) یا فسخ (ارادی) رخ دهد.

موارد قهری انحلال (انفساخ)

مطابق مواد ۴۸۳ و ۴۹۶ قانون مدنی، اگر در اثنای مدت اجاره، تمام عین مستأجره در اثر حادثه‌ای تلف شود، عقد خود به خود از تاریخ تلف منفسخ می‌گردد. همچنین اگر بخشی از آن تلف شود، اجاره نسبت به همان جزء منقضی شده و مستأجر نسبت به بخش باقی‌مانده خیار تبعض صفقه (حق فسخ کل اجاره) دارد.

یک مورد خاص انفساخ، موردی است که موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع ملک بوده است؛ در این حالت با فوت وی، قرارداد اجاره منفسخ می‌گردد.

حق فسخ ارادی

اگر عیبی در عین مستأجره حادث شود که بهره‌برداری را با مشکل مواجه کند، مستأجر حق فسخ قرارداد را نسبت به بقیه مدت دارد. توجه داشته باشید که این حق فسخ مربوط به آینده است و عقد را از ابتدا باطل نمی‌کند. همچنین در صورت تخلف یکی از طرفین از شرط فعل (مانند تعمیرات یا رنگ‌آمیزی)، طرف مقابل ابتدائاً حق فسخ دارد و نیازی به الزام قبلی از طریق دادگاه (به استناد ماده ۴۹۶) نیست.

یکی از مباحث چالش‌برانگیز در عقد اجاره، تعیین تکلیف هزینه‌های تعمیر و بناهای احداث شده توسط مستأجر است. مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، اصل بر این است که تعمیرات و کلیه مخارجی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است، بر عهده موجر می‌باشد، مگر اینکه در قرارداد خلاف آن شرط شده باشد.

تعمیرات توسط مستأجر

اگر ملک نیاز به تعمیر داشته باشد و مالک در دسترس نباشد یا از انجام آن خودداری کند، طبق ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مستأجر می‌تواند با اجازه دادگاه تعمیرات لازم را انجام داده و هزینه‌های آن را (تا سقف اجاره‌بهای شش ماه) از مبلغ اجاره‌بها کسر نماید.

بنا و درخت (مستحدثات)

تکلیف بناها و درختانی که مستأجر در ملک می‌سازد یا می‌کارد، بستگی به اجازه موجر دارد. اگر مستأجر با اجازه مالک در زمین بنایی بسازد یا درختی غرس کند، پس از اتمام مدت اجاره، موجر حق قلع (تخریب یا کندن) آن‌ها را ندارد. در این حالت، مستأجر مالک بنا یا درخت باقی می‌ماند و موجر صرفاً حق مطالبه اجرت‌المثل زمین را دارد.

روابط موجر و مستأجر در اماکن تجاری تابع قوانین خاصی است. قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶ مشمول قانون سال ۱۳۵۶ هستند که ویژگی‌های آمره و حمایتی شدیدی از مستأجر دارد. در این اماکن، صرف انقضای مدت اجاره موجب تخلیه نمی‌شود و مستأجر صاحب حقی به نام حق کسب یا پیشه یا تجارت می‌گردد.

تخلیه و زوال حقوق مستأجر

مطابق ماده ۱۴ قانون سال ۱۳۵۶، تخلیه عین مستأجره تجاری تنها در موارد حصری امکان‌پذیر است. از مهم‌ترین این موارد، تعدی و تفریط مستأجر و تغییر شغل بدون اذن مالک است. اگر مستأجر شغل خود را به شغلی غیرمشابه عرفی تغییر دهد، مالک می‌تواند بدون پرداخت حق کسب و پیشه، تخلیه ملک را بخواهد.

نکته مهم در انتقال به غیر این است که حتی انتقال از یک شرکت به مدیرعامل آن نیز انتقال به غیر محسوب می‌شود، زیرا شخصیت حقوقی شرکت از شخصیت حقیقی مدیر مجزا است.

در مقابل، در قانون سال ۱۳۷۶، واژه‌ای به نام سرقفلی داریم که حق مالی قابل اسقاط است و تخلیه با انقضای مدت به راحتی صورت می‌گیرد.

شرکت مدنی به معنای اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه است. اشاعه یعنی حق هر شریک در تمام ذرات مال منتشر است. اسباب ایجاد اشاعه می‌تواند اختیاری (مانند عقد بیع سهم مشاع یا امتزاج ارادی) یا قهری (مانند ارث و امتزاج غیرارادی) باشد.

قواعد تصرف و اداره

در مال مشاع، بین تصرف حقوقی و تصرف مادی تفاوت اساسی وجود دارد. هر شریک می‌تواند بدون اذن سایرین، در سهم خود هرگونه تصرف حقوقی (مانند فروش یا اجاره سهم مشاع) انجام دهد. اما تصرف مادی (مانند سکونت یا ساخت‌وساز) در مال مشترک، مطلقاً نیازمند اذن همه شرکا است.

اگر شریکی بدون اذن دست به اداره یا تصرف مادی بزند، ضامن خسارات وارده خواهد بود. در صورت امتناع برخی شرکا از تعمیر مال مشاع، دادگاه ابتدا حکم به تقسیم می‌دهد و اگر تقسیم ممکن نباشد، شریک ممتنع را به مشارکت یا اجاره/فروش سهم مجبور می‌کند.

انحلال و تقسیم

عقد شرکت مدنی عقدی جایز است و با فوت یا حجر یکی از شرکا، اذن در اداره از بین می‌رود، اما خود اشاعه تا زمان تقسیم باقی می‌ماند. تقسیم مال مشترک یک عقد لازم است و اگر منجر به از مالیت افتادن (ضرر فاحش) مال شود، ممنوع است.

وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید. موضوع وکالت لزوماً باید عمل حقوقی (اعتباری) باشد و اعمال مادی نمی‌توانند موضوع وکالت قرار گیرند. هم موکل و هم وکیل باید برای انجام آن عمل حقوقی اهلیت قانونی داشته باشند؛ لذا وکالت مجنون یا صغیر غیرممیز باطل است.

اختیارات و مسئولیت‌های وکیل

وکیل باید در تمام اقدامات خود، غبطه و مصلحت موکل را رعایت کند. اگر وکیل بدون رعایت مصلحت معامله‌ای انجام دهد (مثلاً مال موکل را به قیمتی بسیار ناچیز بفروشد)، آن معامله غیرنافذ خواهد بود. همچنین در وکالت مطلق، اختیارات وکیل محدود به اداره اموال است و شامل تصرفات مالکانه نمی‌شود.

یکی از قواعد مهم، نفوذ اقدامات وکیل ناآگاه است؛ اگر موکل وکیل را عزل کند یا خود موکل فوت کند، تا زمانی که خبر آن به وکیل نرسیده، اقدامات او نافذ و معتبر است که به آن وکالت ظاهری نیز گفته می‌شود.

وکیل مکلف است حساب دوران وکالت را پس داده و آنچه را دریافت کرده به موکل مسترد نماید. در صورتی که وکیل بدون حق توکیل، کار را به دیگری بسپارد، هر دو در برابر موکل مسئولیت تضامنی دارند.

عاریه عقدی است اذنی، جایز و مجانی که به موجب آن، مالک به دیگری اجازه می‌دهد از مال او به صورت رایگان استفاده کند. تفاوت اساسی عاریه با اجاره در این است که در عاریه تملیک منفعت صورت نمی‌گیرد، بلکه صرفاً اذن در انتفاع داده می‌شود. موضوع عاریه باید مالی باشد که با استفاده کردن از بین نرود (اموال مصرف‌نشدنی)، زیرا مستعیر مکلف است عین مال را بازگرداند.

ید مستعیر و مسئولیت‌ها

ید مستعیر در عاریه اصولاً امانی است. یعنی اگر مال بدون تعدی و تفریط او تلف شود، مسئولیتی ندارد. با این حال، در دو مورد ید مستعیر ضمانی می‌شود:

• در صورتی که عاریه متعلق به طلا یا نقره (اعم از سکه یا غیرسکه) باشد.
• در صورتی که در قرارداد عاریه، شرط ضمان شده باشد.

عاریه با فوت، جنون یا سفه هر یک از طرفین منفسخ می‌شود. مستعیر حق ندارد مال را به دیگری منتقل کند یا اجازه استفاده به غیر بدهد، مگر آنکه معیر صراحتاً اجازه داده باشد.

ودیعه عقدی است که به موجب آن، یک نفر مال خود را به دیگری می‌سپارد تا آن را مجاناً نگاه دارد. ودیعه عقدی اذنی و جایز است و بر پایه اعتماد مالک (مودع) به امانت‌دار (مستودع) شکل می‌گیرد. این عقد به محض توافق واقع می‌شود و قبض (تحویل مال) شرط صحت آن نیست.

تکالیف و مسئولیت‌های امین

ید امین در ودیعه، ید امانی است و او تنها در صورت تعدی یا تفریط ضامن تلف مال خواهد بود. با این حال، اگر مالک مال را مطالبه کند و امین بدون عذر قانونی از پس دادن آن امتناع ورزد، ید او به ضمانی تبدیل شده و از آن پس مسئول هرگونه خسارت، حتی ناشی از حوادث خارج از کنترل، خواهد بود.

امین باید مال را به همان صورتی که دریافت کرده حفظ کند. اگر مالک روش خاصی برای حفاظت تعیین کرده باشد، امین می‌تواند آن را تغییر دهد مگر اینکه صراحتاً نهی شده باشد. در صورتی که مال ودیعه متعلق به شخص ثالثی باشد و مالک حقیقی معلوم نباشد، مال در حکم مجهول‌المالک بوده و باید با اذن حاکم به فقرا داده شود.

مضاربه عقدی است که به موجب آن یکی از متعاملین سرمایه می‌دهد با قید اینکه طرف دیگر با آن تجارت کرده و در سود آن شریک باشند. سرمایه در مضاربه الزاماً باید وجه نقد باشد؛ بنابراین اگر کسی کالا یا طلا به عنوان سرمایه بدهد، قرارداد مضاربه محسوب نمی‌گردد.

تقسیم سود و زیان

در مضاربه، سود باید به صورت مشاع و درصدی (مثلاً یک‌دوم یا یک‌سوم) تعیین گردد. اگر برای عامل مبلغ ثابتی به عنوان سود ماهانه در نظر گرفته شود، عقد باطل است. همچنین عامل (مضارب) در حکم امین است و ضامن خسارات تجاری نیست. مطابق ماده ۵۵۸ قانون مدنی، شرط ضمان مضارب نسبت به سرمایه موجب بطلان کل عقد مضاربه می‌گردد.

مضاربه عقدی جایز است و طرفین هر زمان بخواهند می‌توانند آن را فسخ کنند. این عقد با فوت، جنون یا سفه هر یک از طرفین منفسخ می‌شود. همچنین ورشکستگی (افلاس) مالک منجر به انفساخ عقد می‌گردد، اما ورشکستگی عامل چنین اثری ندارد.

مزارعه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین (مزارع) زمینی را برای مدت معینی به دیگری (عامل) می‌دهد تا در آن زراعت کرده و حاصل را تقسیم نمایند. مشابه این عقد در مورد درختان، مساقات نامیده می‌شود. این عقود در زمره مشارکات قرار می‌گیرند و برخلاف مضاربه، تعیین مدت در آن‌ها شرط صحت است.

تعریف ارکان و شروط

در مزارعه، مزارع باید مالک منفعت زمین باشد، نه الزاماً مالک عین. سهم هر یک از طرفین باید به نحو مشاع از محصول باشد. مطابق ماده ۵۳۲ قانون مدنی، اگر شرط شود تمام محصول برای یکی از طرفین باشد، عقد باطل است زیرا با مقتضای ذات مزارعه در تضاد است.

یکی از قواعد مهم مزارعه، تکلیف محصول در صورت بطلان عقد است؛ طبق ماده ۵۳۳، محصول متعلق به مالک بذر است و طرف مقابل مستحق اجرت‌المثل خواهد بود.

اگر در پایان مدت، محصول هنوز نرسیده باشد، مزارع حق دارد زراعت را تخریب کند یا با دریافت اجرت‌المثل، آن را ابقا نماید. همچنین غصب زمین توسط ثالث قبل از تسلیم، به عامل حق فسخ می‌دهد، اما غصب بعد از تسلیم، تنها حق رجوع به غاصب را ایجاد می‌کند.

جعاله التزام شخصی (جاعل) به پرداخت اجرتی معلوم (جُعل) در مقابل عملی است که طرف مقابل (عامل) انجام می‌دهد. جعاله تفاوت‌های عمده‌ای با سایر قرادادها دارد؛ از جمله اینکه مورد معامله در آن می‌تواند مردد باشد و نیازی به علم تفصیلی به عوضین نیست، چرا که جعاله بر پایه مسامحه بنا شده است.

ماهیت و ویژگی‌های جعاله

جعاله عقدی عهدی و معوض است. این عقد پیش از انجام عمل، جایز محسوب می‌شود و جاعل می‌تواند از آن رجوع کند؛ اما جاعل در صورت رجوع در اثنای عمل، باید اجرت‌المثل کار انجام شده توسط عامل را بپردازد. پس از اتمام عمل، جعاله تبدیل به عقدی لازم می‌گردد و عامل مستحق دریافت جُعل می‌شود.

اگر عمل دارای اجزای مستقل باشد که هر یک شخصاً مقصود جاعل بوده است، عامل به نسبت همان جزء مستحق اجرت‌المسمی خواهد بود.

حق‌العمل‌کاری

حق‌العمل‌کار کسی است که به اسم خود ولی به حساب دیگری (آمر) معامله می‌کند. حق‌العمل‌کاری در حکم وکالت است اما با این تفاوت که حق‌العمل‌کار در مقابل طرف دیگر معامله، شخصاً اصیل و متعهد به اجرای قرارداد محسوب می‌شود.

این مجموعه شامل عقود متنوعی است که هر یک آثار خاص خود را دارند. عقد قرض یکی از عقود تملیکی است که در آن، مقترض مالک مال شده و متعهد به بازگرداندن مثل آن می‌گردد. قرض عقدی لازم است، زیرا با انتقال مالکیت، مقرض نمی‌تواند یک‌جانبه آن را فسخ کرده و عین مال را پس بگیرد.

عقود تبرعی و وثیقه‌ای

هبه عقدی است که طی آن یک نفر مالی را مجاناً به دیگری تملیک می‌کند. هبه اساساً عقدی جایز است اما با وقوع شرایطی (مانند تغییر در عین موهوبه) لازم می‌شود. رهن نیز عقدی است که طی آن مدیون، مالی را وثیقه طلب بستانکار قرار می‌دهد. در رهن، مالکیت منتقل نمی‌شود بلکه مرتهن بر مال حق عینی تبعی پیدا می‌کند.

عقد صلح منعطف‌ترین عقد است که می‌تواند جایگزین سایر عقود شود. صلح اصولاً لازم است، حتی اگر بلاعوض یا محاباتی باشد. مطابق ماده ۷۶۵ قانون مدنی، صلح دعوایی که بر مبنای یک معامله باطل است، خود نیز باطل می‌باشد.

در مورد کفالت نیز، کفیلِ کفیل شدن در قانون مدنی مجاز و صحیح دانسته شده است.

در حقوق مدنی، مفهوم امانت و ضمان از ارکان مسئولیت مدنی هستند. امانت مالکانه زمانی ایجاد می‌شود که مالک با اراده خود مال را به دیگری بسپارد (مانند ودیعه یا عاریه). در مقابل، امانت قانونی (شرعی) زمانی است که مال بدون اذن صریح مالک اما به حکم قانون یا شرع در اختیار دیگری قرار گیرد.

تبدیل ید امانی به ضمانی

در تمام عقود امانی، امین تا زمانی که تعدی یا تفریط نکرده باشد، مسئول تلف مال نیست. اما به محض ارتکاب تقصیر، ید او از امانی به ضمانی تبدیل می‌شود. به این معنا که او مسئول جبران هرگونه خسارت است، حتی اگر این خسارت ناشی از مسبب خارجی یا قوه قاهره (مانند سیل یا زلزله) باشد.

یک مورد خاص مسئولیت، آخذ بالسوم است؛ یعنی کسی که مالی را می‌گیرد تا ببیند و اگر پسندید بخرد. او نسبت به آن مال مسئولیت تعهد به نتیجه دارد و در صورت تلف، ضامن است مگر آنکه قوه قاهره را ثابت کند.

در معاملات فضولی نیز، خریدار حتی اگر به فضولی بودن معامله جاهل باشد، ید او ضمانی محسوب می‌شود و در حکم غاصب است.